Rozbudowa miasta w okresie międzywojennym uzależniona była od wykorzystania rezerw terenowych, umożliwiających zharmonizowany rozwój. W związku z tym już na początku lat 20. XX w. Urząd Miasta zwrócił się do władz państwowych o nieodpłatne przekazanie terenów położonych w północnej części Torunia, które planowano przeznaczyć pod zabudowę mieszkalną oraz założenie nowego cmentarza centralnego. Efektem prac nad wytycznymi zabudowy było uchwalenie w 1933 r. wieloletniego planu zabudowy terenu tzw. Kozackich Gór oraz przystąpienie do prac nad „Szczegółowym Planem Zabudowania Północnej Dzielnicy Torunia” i „Ogólnego Planu Zabudowania” autorstwa inż. Ignacego Tłoczka.

Dokumenty określające m.in. sposób zabudowy stały się podstawą do rozwoju budownictwa na tym terenie.

W okresie międzywojennym szczególną troską otaczano budowę domów wolnostojących. Przy czym zwracano dużą uwagę na względy sanitarne, ich funkcjonalność oraz estetykę. Z krytyką spotykała się nielegalna budowa jednotraktowych, parterowych domów, które niejednokrotnie nie były podpiwniczone, nie posiadały strychów oraz urządzeń sanitarnych. Głód mieszkaniowy oraz luki w prawie budowlanym sprzyjały powstawaniu na starych, nadmiernie już zagęszczonych działkach lub przy nieuregulowanych jeszcze ulicach, domów gospodarczych zamienianych później na mieszkalne, co przeszkadzało w rozwoju tych osiedli oraz potęgowało chaos i bezład. W związku z tym proponowano budowę wolnostojących bliźniaczych lub szeregowych domów według standaryzowanych planów zlokalizowanych na obrzeżach miasta, co przyczyniłoby się do chociaż częściowego, zaspokojenia głodu mieszkaniowego oraz ograniczenia „dzikiej” zabudowy. Zwrócił na to uwagę po raz pierwszy Ignacy Tłoczek, który swoje uwagi na ten temat zawarł w niepublikowanym referacie. Urzeczywistnienie tych planów miało się odbyć poprzez parcelację terenu Kozackich Gór oraz bezpłatne przekazanie działek zgłaszającym wnioski na budowę. Wzniesienie domów wolnostojących lub bliźniaczych obniżyłoby powierzchnię zabudowy oraz cen jednostkowych za uzbrojenie terenu. Wprowadzenie osobnych pokoi na piętrze pozwoliłoby na uzyskanie większej powierzchni użytkowej. Przedstawiono do wyboru kilkanaście podobnych projektów domów, oznaczonych literami od „A” do „M”. Standardowy budynek składał się z jednego pokoju, kuchni, WC i przedsionków na parterze oraz dwóch pokoi i strychu na piętrze. Domy bliźniacze zaprojektowano wzdłuż ulic o kierunku W-E, a szeregowe przy ulicach N-S. Wytyczono również linie zabudowy, które uniemożliwiały nadmierne zabudowanie terenu.

W pierwszej kolejności zabudowywano południową część osiedla, gdzie najszybciej można było doprowadzić media. Wzdłuż projektowanych ulic nr 14, 15 i 16 miało powstać 100 domów bliźniaczych wg dwóch typów A i B. Zdecydowano się na modernistyczne bryły o przejrzystym i funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń. Prace budowlane poprzedziły roboty ziemne na ul. Legionów, które przeprowadzano dzięki pożyczkom z Funduszu Pracy. Ostatecznie z kredytów oraz z własnych środków w latach 1935-36 wybudowano 48 dwuizbowych mieszkań, a w kolejnym roku 16 jednoizbowych mieszkań.

Pomimo boomu budowlanego w 1. poł. lat 30. spowodowanego gwałtownym przyrostem ludności sięgającym 4,1% nie poprawiła się sytuacja mieszkaniowa wielu mieszkańców Torunia. Już w poł. lat 20. zadecydowano o budowie na terenie Dębowej Góry drewnianych baraków dla najbiedniejszych. W związku z tym zwrócono się o przesłanie projektów m.in.: do niemieckiej firmy Christoph&Unmack, gdyńskiego biura robót inżynieryjnych W. Granowski oraz warszawskiego Urzędu Miasta, który przesłał projekt schroniska położonego na terenie przedmieść Annopol i Koło. Pomimo tej inicjatywy liczba bezdomnych w poł. lat 30. sięgała 6 tys.

Ruch budowlany w latach 30. zaspokajał jedynie 68% zapotrzebowania na nowe mieszkania. W najgorszej sytuacji znajdowali się robotnicy. Obliczono, żeby sprostać zapotrzebowaniu należałoby budować 1500 mieszkań rocznie. Ulokowanie w Toruniu stolicy województwa pomorskiego przyczyniło się do nadmiernego napływu taniej siły roboczej z przeludnionych wsi, którzy bez powodzenia szukali w mieście pracy. Robotnicy z liczną rodziną często trafiali do prymitywnych baraków na obrzeżach Torunia, gdzie warunki życia urągały podstawowym zasadom higieny i bezpieczeństwa. O tym jak wyglądała egzystencja w takich mieszkaniach można się przekonać z licznych artykułów w lokalnej prasie. Robotnicy zajmowali najmniejsze i najgorsze mieszkania usytuowane na peryferiach miasta, pozbawione urządzeń sanitarnych oraz podstawowego wyposażenia. Często w jednym pokoju mieszkały 2-3 rodziny robotnicze. Toruń był w tym czasie jednym z największych skupisk bezrobocia na Pomorzu, na co wpływ miał brak rozwoju przemysłu oraz częste kryzysy. Działaniami doraźnymi nierozwiązującymi problemu było czasowe zatrudnianie robotników przy pracach ziemnych, niwelacyjnych oraz melioracyjnych, czy porządkowych.

Budowa domów robotniczych była palącym problemem, z czego zdawało sobie sprawę państwo oraz gmina, która uchwaliła na pocz. lat 20. bezpłatne przydzielenie gruntów pod budowę mieszkań oraz dostarczenie niezbędnych materiałów pozwalających na rozpoczęcie inwestycji. Fiasko tej ustawy wymusiło na władzach budowę mieszkań wyłącznie na koszt gminy. Inwestycje skupiały się na terenie Mokrego, które było zamieszkanie w zdecydowanej większości przez ludność robotniczą oraz bezrobotną. W połowie lat 20. przystąpiono do budowy pierwszych domów robotniczych o niskim standardzie przy ul. Bażyńskich, gdzie w latach 1925-26 oddano do użytku 8 mieszkań, oraz przy ul. Czarneckiego, gdzie w 1929 r. wybudowano 4 bloki mieszczące łącznie 90 mieszkań. Najwięcej mieszkań wybudowano przy ul. Batorego. W samym tylko 1926 r. 54 mieszkania, a w kolejnych latach oddano do użytku: 44 mieszkania w 5 domach w 1927 r., 26 mieszkania w 2 domach w 1930 r. oraz 78 mieszkania w 30 domach w latach 1931-32 i 1936-37. Dzięki uchwalonemu planu zabudowy miasta zwiększyło się tempo rozbudowy miasta. Pozwoliło to na budowę w latach 1933-35 22 domów o 40 mieszkaniach przy ul. Żwirki i Wigury oraz 24 domów o 48 mieszkaniach na Kozackich Górach finansowanych przez Towarzystwo Osiedli Robotniczych w Warszawie.

Wojskowe ograniczenia skutkowały zahamowaniem rozwoju niektórych części miasta. Stolica Pomorza na początku lat 20. składała się z niepowiązanych ze sobą dostatecznie czterech przedmieść rozmieszczonych radialnie w stosunku do centrum, jakim było Stare i Nowe Miasto. W związku z tym szczególny nacisk w okresie międzywojennym położono na ich połączenie. Umożliwiła to utrata znaczenia XIX-wiecznej twierdzy oraz wynikająca bezpośrednio z tego rozbiórka części fortyfikacji pozwalająca na budowę dróg łączących Mokre ze śródmieściem. Planowano wytyczenie dwóch ulic, które miały spełnić to zadanie. W 1921 r. zaprojektowano połączenie ul. Chrobrego z ul. Dobrzyńską, a w latach 1927-28 wytyczono ul. Jagiellońską oraz wybudowano most przez Kaszownik.

Realizowano również wcześniejsze plany regulacji ulic w obrębie Mokrego. Przedłużono ul. Podgórną od ul. Grudziądzkiej do Czarnieckiego, poszerzono część ul. Koniuchy, ul. Wodną (dzisiejsza ul. P.C.K) i ul. Panieńską (ul. Wojska Polskiego) oraz wyremontowano nawierzchnię szeregu dróg m.in.: ul. Bażyńskich (1923 r.), ul. Grudziądzkiej i Chrobrego (1921-24), ul. Głowackiego (1926 r.) i ul. Wielki Rów (1930 r.). Rozbudowa miasta w kierunku północnym wymusiła budowę nowych dróg, które skomunikowałyby nowe osiedla ze śródmieściem. Na przełom 1936 i 1937 r. przewidziano budowę ul. Grudziądzkiej w kierunku północnym od ul. Wybickiego do ul. Kozackiej oraz ul. Legionów na długości 360 m.

Pomimo szeroko zakrojonych planów rozbudowy związanych z ulokowaniem w mieście gmachów administracji państwowej, rzadko wychodzono z inwestycjami miejskimi poza starówkę i pas poforteczny. Ograniczano się do zabudowy wolnych terenów w sąsiedztwie Starego Miasta. Powstało tutaj wiele monumentalnych budynków m.in. gmach Urzędu Województwa Pomorskiego autorstwa Franciszka Krzywdy-Polkowskiego, czy Bank Rolny Romualda Gutta przy ul. Wały. Ciekawie prezentowały się także budynki zaprojektowane przez Kazimierza Ulatowskiego, miejskiego radcy budowlanego, a wśród nich: Ubezpieczalnia Społeczna przy ul. 3 Maja (ul. Uniwersytecka), Dyrekcja Lasów Państwowych i Dom Społeczny przy ul. Mickiewicza oraz Hala Wystawowa zbudowana w znacznej odległości od centrum, na obrzeżach parku Miejskiego na Bydgoskim Przedmieściu. Pewna zmiana w tym kierunku została zapoczątkowana w latach 30. kiedy wzniesiono funkcjonalistyczny gmach Urzędu Pośrednictwa Pracy na rogu ul. Grudziądzkiej i Jagiellońskiej, gmach Pomorskiego Sądu Apelacyjnego przy ul. Grudziądzkiej, czy Miejski Ośrodek Zdrowia przy ul. Dekerta. Na uwagę zasługuje też budowa ze składek społeczeństwa ciekawego pod względem architektonicznym kościoła pw. Chrystusa Króla projektu Ulatowskiego pomiędzy ul. Kościuszki i Bażyńskich.

Rozwój gospodarczy miasta opierał się nadal w przeważającej większości na obrocie i przetwórstwie płodów rolnych: mąki, zboża oraz cukru. Także zakłady przemysłowe produkowały głównie maszyny i narzędzia rolnicze.  Dopiero po ustanowieniu Torunia stolicą województwa pomorskiego zaczęły powstawać w mieście nowe obiekty przemysłowe takie jak zakłady poligraficzne (Zakład Chromolitograficzny i Drukarnia Edwarda Stefanowicza przy ul. Bażyńskich, czy przeniesiona na ul. Legionów Drukarnia Robotnicza), metalowe i maszynowe, włókiennicze oraz chemiczne (założona w 1922 r. nowoczesna fabryka Farb Graficznych „Atra” przy ul. Chrobrego). Były to jednak nadal małe przedsiębiorstwa o charakterze rzemieślniczym zatrudniające kilku pracowników. Pewne ożywienie w tej dziedzinie daje się zauważyć od pocz. lat 30. kiedy pomimo kryzysu w zachodniej części miasta zostały zbudowane Polsko-Belgijskie Zakłady Chemiczne „Polchem”, przy ul. Grudziądzkiej Przetwórnia i Pakownia Smalcu „Standard”, Olejarnia i Rafineria Franciszka Woytona oraz Wytwórnia Bekonów i Szynek Stanisława Jaugscha przy ul. Targowej.

Dopiero w 2. poł. lat 30. dzięki rozwojowi miasta według uchwalonego ogólnego planu zabudowania zaczęła się prawidłowo rozwijać dzielnica przemysłowa zlokalizowana w północno-wschodniej części miasta na obszarze osiedla Mokre i Jakubskiego Przedmieścia. Jej zaczątkiem były zbudowane jeszcze przed I wojną światową zakłady przemysłowe takie jak: Rzeźnia Miejska, Zakłady Ziemniaczane „Lubań-Wronki”, Fabryka Pierników i Czekolady Gustawa Weese’ego, czy oddana do użytku znacznie później gazownia przy ul. Lubickiej. Pomyślnemu rozwojowi zakładów sprzyjała tutaj doskonale rozwinięta sieć bocznic kolejowych.

Wyjście z kryzysu gospodarczego z pocz. lat 30. pozwoliło także na przeprowadzenie modernizacji w starszych fabrykach dostosowując je do wymogów nowoczesnej produkcji, przeznaczonej często na eksport. W fabryce „Born&Schütze” wymieniono wówczas cały park maszynowy oraz zainstalowano ciężkie obrabiarki pracujące z dokładnością do 1/100 mm, co pozwoliło na produkowanie wyrobów nowoczesnych o wysokiej jakości. Modernizacji dokonywano jednak zwłaszcza w zakładach przemysłu spożywczego takich jak: fabrykach pierników, młynach, olejarniach, wytwórniach makaronów i mączki ziemniaczanej. W ich przypadku produkcja była przeznaczona przede wszystkim na eksport i tak np. krochmalnia wysyłała za granicę aż 70-80% towarów.

Barierą dla większego rozwoju gospodarczego Mokrego był płytko zalegający poziom wód gruntowych. Dzięki temu jednak z powodzeniem rozwijało się tutaj ogrodnictwo prowadzone przez prywatnych właścicieli oraz Wydział Dóbr i Lasów Zarządu Miejskiego. Władze miasta zdawały sobie sprawę z roli, jaką odgrywał ten dział gospodarki, czemu dały wyraz w opracowywanym przez Tłoczka planie urbanistycznym, który zakładał:

popieranie miejscowych tradycji ogrodniczych i rozwój zakładów, zajmujących się hodowlą nasion, warzyw i kwiatów na rynek wewnętrzny i na eksport.

W czasie II wojny światowej miasto nie poniosło znaczących strat w substancji miejskiej. Największe zniszczenia miały miejsc na obrzeżach miasta m.in.: na Podgórzu, gdzie został zniszczony kościół ewangelicki. Ogółem w trakcie działań wojennych, głównie w wyniku ostrzału artyleryjskiego dokonanego w 1945 zniszczonych zostało ponad 60% budynków położonych na terenie Kozackich Gór i Koniuchów. Na osiedlu Mokre zniszczonych zostało ok. 60 budynków. Po zajęciu miasta przez hitlerowców szybko przystąpiono do projektowania zmian w urbanistyce. Pierwsze plany rozwoju miasta zostały nakreślone już w połowie 1941 r. Toruń miał zostać ośrodkiem administracyjno-wojskowym zamieszkiwanym przez ok. 120-150 tys. mieszkańców. Planowano rozwinąć przemysł rolno-przetwórczy, tekstylny, odzieżowy i skórzany, budowlany, drzewny, żelazny i metalowy, papierniczy i drukarski, chemiczny i wreszcie kamieniarsko-ceramiczny. Wiele projektów zostało opartych na wcześniejszych planach urbanistycznych sporządzonych przez polskich architektów i urbanistów. Wskazywano również na dogodne położenie geograficzne miasta na linii kolejowej Berlin-Wystruć oraz w pobliżu projektowanych autostrad północ-południe oraz wschód-zachód, które łączyłyby się z rozbudowanym systemem dróg krajowych i miejskich. Uwzględniając warunki naturalne osiedla Mokre postulowano rozwój nowych ośrodków ogrodniczych przeznaczając na ten cel 800 tys. marek.

Przygotowano również spis wolnych parcel oraz budynków nadających się do wyburzenia, które miały zostać zastąpione budynkami przemysłowymi. Dużym zainteresowaniem niemieckich planistów cieszyła się północna część Mokrego obejmująca swoim zasięgiem teren Dębowej Góry i Kozackich Gór. Planowo tutaj budowę osiedla mieszkaniowego zakomponowanego wzdłuż głównej ulicy zamkniętej z jednej strony budynkiem szkoły. Zrezygnowano także z dalszej rozbudowy osiedla na Kozackich Górach, która została zapoczątkowana krótko przed wybuchem wojny. W zamian zaproponowano zalesienie całego terenu położonego na zachód od ul. Grudziądzkiej. Czas wojny nie sprzyjał w oczywisty sposób inwestycjom. Ograniczono się jedynie do przebudowy w 1943 r. zniszczonego w wyniku pożaru młyna zbożowego przy ul. Kościuszki. Zrezygnowano także z budowy w okolicach dworca kolejowego Toruń-Północ centralnego cmentarza komunalnego, który pierwotnie miał zostać zbudowany, wg przedwojennych planów, na terenie Kozackich Gór, a następnie przy ul. Grudziądzkiej, gdzie znajduje się obecnie.